Ana Sayfa Bağlantılar Biz Kimiz İletişim Forum
ANA SAYFA
‘Kentsel dönüşüm” hangi istikamette?’
Share 1 September 2009

Dev bir inşaat şantiyesine dönüşen İstanbul’da “kentsel dönüşüm projeleri” hangi istikamette? Gayrimenkul uzmanlarına konuya ilişkin en çok merak edilen soruları sorduk;

donusum.jpg

• Türkiye’nin kaçınılmaz olarak her gün daha fazla karşı karşıya kalacağı kentsel dönüşüm projelerinde yaklaşımlar ve yöntemler neler olmalı?

• Kentsel dönüşüm projeleri şehri nasıl şekillendiriyor?

• Kamu, belediye, yatırımcı, tasarımcı ilişkisi projelerde nasıl kurgulanmalı?

• Projelerin bölgeler bazında olabilecek etkilerinden bahseder misiniz?

• Projelerinin gayrimenkule etkisi ne derecede olacak?

İşte cevapları…

omer-yavuz-gulen.jpgÖmer Yavuz GülenYÜKSEK MİMAR (DGSA)
ÖMER YAVUZ GÜLEN
CENTURY21 / TEM

Temel prensip olarak bu tür projelerde tüm hak sahiplerinin birlikte hareket etmesi esastır
Bilindiği gibi Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinin yoğun olarak konuşulması deprem sonrasında gündeme geldi. 1990’lı yıllarda hayata geçirilen ilk büyük proje Ankara’daki portakal çiçeği vadisi projesidir. Son derece başarılı bir uygulamadır. 2003 yılı ve sonrasında da ülke genelinde birçok il ve ilçede bu tür projelerin hayata geçirilmesi adına çalışmalar başlatıldı. İlk örnekler daha çok gecekondu ıslah çalışmaları şeklinde olmakla beraber bugün büyüklü küçüklü çok sayıda proje ve uygulama çalışması devam etmektedir.

Gelmiş geçmiş neredeyse tüm siyasi iktidarlar adeta çarpık kentleşme dediğimiz doku bozukluğunu oy uğruna daima körükledikleri için ve bu tür projeler özünde top yekün bir değişikliği öngördüğünden çoğu zaman büyük engellerle karşılaşılıyor. Gerek siyasi aktörler gerekse mevcut kötü yapı koşullarından bugüne kadar büyük rantlar elde etmiş pek çok mülk sahibi ve lobiler, dönüşüm proje alanlarında yaşayan halkı negatif yönlendirdiklerinden çoğu yerde itirazlar, tartışmalar ve hukuki açmazlar yaşanmaktadır.

En önemli konu projenin mülk sahiplerine doğru anlatılmasıdır. Çünkü dışarıdan bakıldığında insanlar yerinden yurdundan edilecekmiş gibi bir algı ortaya çıkmaktadır. Temel prensip olarak bu tür projelerde tüm hak sahiplerinin birlikte hareket etmesi esastır. Kentsel tasarım ilkelerine uygun ve tüm sosyal donatı alanlarını da içinde barındıracak şekilde ortaya konulmuş bir tasarım tüm hak sahipleri açısından son derece cazip olacaktır. İşin bu noktasında uzlaşma yönetimi olmalıdır. Herkesin gerek halk gerek yerel yönetim gerekse devlet birimlerinin bu tür projelerde beklentisi farklı olacağından tüm kişi, kurum ve kuruluşları doğru şekilde yönlendirmek ve iletişimi sağlamak zorunludur. Birlikte hareket etmek olası hukuki sorunları ve itirazları büyük ölçüde önleyeceğinden tasarlanan projenin hayata geçmesi daha çabuk olacaktır.

1. Bu tür projeler mutlaka yarışma ile yapılmalıdır. Bu sayede alternatif kullanım olanakları da görülecek ve toplam kalite yükselecektir. Dolayısıyla mimari konsept çok önemlidir.

2. Yerel halkın maksimum katılımı sağlanacak şekilde kentli bilinci oluşturmaya yönelik panel ve etkinlikler düzenlenmelidir.
3. Anket çalışmaları yapılmalı ve beklentiler hakkında bilgi alınmalıdır.

4. Bölgesel televizyon ve radyolar aracılığı ile ve üniversitelerin de katkısıyla halkı bilinçlendirme çalışmaları yapılmalıdır.

5. Mutlaka uzlaşma yönetimi olmalıdır.

6. Projenin hayata geçmesine katkısı olacak hamleler özendirilmelidir. Örneğin proje alanı içinde yer alan sanayi tesislerinin yatırım teşvikleri ve uzun vadeli krediler ile proje alanının dışına taşınması gibi.

7. Projenin niteliğine göre yerli ve yabancı yatırımcıların bölgeye çekilmesi için etkinlikler düzenlenmelidir.

Doğru anlatıldığı takdirde bu tür projelerin kitlelerin ufkunu genişlettiği de bir gerçektir

Dönüşüm projelerinin kente katkısı olağanüstü boyutlardadır. Örneğin bizim de içinde yer aldığımız ve Türkiye’nin önde gelen bazı gruplarını temsil ettiğimiz Kartal kentsel dönüşüm projesi bu katkıya verilecek belki de en etkili örnektir.

Şöyle ki; Her şeyden önce projenin uluslar arası bir yarışma ile belirlenmiş olması en önemli noktadır. Başından birçok büyük yatırımcının bölgeye ilgi göstermesini sağladı. Ve gayrimenkul fiyatlarında ciddi bir artış söz konusu oldu. Her ne kadar başlarda yine muhtelif önyargılar söz konusu olduysa da şu aşamada herkes büyük bir beklenti içindedir. Doğru anlatıldığı takdirde bu tür projelerin kitlelerin ufkunu genişlettiği de bir gerçektir.

Yine bu örnekten gidecek olursak; yıllar boyu rastgele yanlış planlarla, yer yer derme çatma yapılmış tüm yapılar, sanayi binaları bölgeden taşınacak, mülkler bu proje ile yeni bir fonksiyon kazanacak ve bölge Anadolu yakası merkezi iş alanı haline gelecektir. İş merkezleri, alışveriş merkezleri, oteller ve nitelikli konut yapıları sayesinde bölge yakın çevresiyle birlikte inanılmaz bir kalkınma yaşayacaktır. Bu noktada mimari konsept olağanüstü önem kazanmaktadır.

Yerel yönetimlere ve mülk sahiplerine büyük görev ve sorumluluk düşüyor
Dönüşüm projelerinde en büyük sorun yerleşik halk, yerel yönetimler ve kamu arasındaki iletişim ve de ortak payda arayışıdır. Doğal olarak çözüm üretilmeden hemen hiç bir yatırımcı bu tür alanlarda çalışmayı ya da yatırım yapmayı düşünmez. O nedenle mutlaka uzlaşma konusunda özel bir birim oluşturulmalı bu tür bir projenin tüm taraflarını tatmin edecek en iyi formüllerin hayata geçmesi için çalışılmalıdır. Çünkü bir tarafta proje tasarım grubu ve plancılar diğer tarafta tedirgin mal sahipleri öte yanda var olanı zaten zor koruyan devlet birimleri… Kısacası dışarıdan bakıldığında içinden çıkılmaz gibi görünen bir durum. Bu noktada yerel yönetimlere ve mülk sahiplerine büyük görev ve sorumluluk düşüyor.

Ayrıca Kartal ve Maltepe gibi dönüşüm projelerinin hayata geçeceği bazı bölgelerde mülk sahipleri birleşerek dernekler kuruyorlar ve projeye sahip çıkıyorlar. Derneklerin bir başka önemi de yatırıcımlar ile mülk sahiplerini buluşturma noktasında sağladığı katkıdır.

Dönüşüm projeleri siyasi baskılardan ve çekişmelerden korunduğu takdirde kentli kimliği kazanma şansını sağlamaktadır
Dönüşüm projeleri siyasi baskılardan ve çekişmelerden korunduğu takdirde kitlelere daha iyi koşullarda yaşama, sosyal imkanlardan daha çok faydalanma, kentli kimliği kazanma şansını sağlamaktadır. Bu kapsamda hayata geçirilen projelerdeki mülkler her zaman en yüksek primleri yapmaktadır. Daha çok ve planlı yeşil alanlar sayesinde hem şehir hem de insanlar nefes almaktadır. Altyapı zaman içinde tümüyle yenilenmekte ulaşım olanakları iyileştirilmekte ve insanca yaşayabilme, iş yapabilme şansı doğmaktadır.

Ayrıca bu tür yatırımlar yüzlerce binlerce insana yeni iş imkanları sağladığından ve yatırımcılara yeni fırsatlar sunduklarından ekonomiye de büyük katkılar sağlamaktadırlar.

3 sene önce metrekaresi 110$’dan sattığımız bir arsayı 650-750$ dan aşağı bulabilmek mümkün değil!
Yine Kartal dönüşüm projesi örneğinden gidecek olursak 3 sene önce metrekaresi 110$’dan büyük güçlükle sattığımız bir arsayı bugün metrekaresi 650-750$ dan aşağı bulabilmek mümkün değil… Proje hayata geçmeye başladığında yeni yapılacak gayrimenkullerin fiyatları 3000-3500$/m2 ye kadar çıkacaktır. Bu tür kazanımlar ve değer artışları ancak bu ve bunun gibi çok nitelikli bir mimari konseptin ortaya konduğu alanlarda gerçekleşmektedir.

Özellikle Kartal ve çevresinde gayrimenkul konusunda uzun zamandır yaptığımız çalışmalarda gelecekte olacak güzel şeylerin bütün işaretlerini görmekteyiz. İşin özü gayrimenkul olunca bu işin eğitimini almış ve profesyonel olarak proje geliştirme ve gayrimenkul pazarlama alanında çalışan bizler de ekibimizle birlikte doğru çözümler için her zaman yatırımcılar ve mülk sahiplerinin çözüm ortağı olacağız.

realty-world.jpgBELGİN BENEK
REALTY WORLD / MERKEZ

Rehabilitasyon, entegrasyon ve yeniden canlanma
Türkiye’de kentsel dönüşüm modern kentleşme yolunda atılacak en önemli adımlardan birini oluşturuyor. Sistematik bir devlet politikası ile öncelikli bölgeler saptanarak, kentsel dönüşüm çerçevesinde yeniden yapılanmaya başlaması Türkiye’nin gelişen ve değişen dünyada yüzünün değişmesinde en önemli stratejik politikalarından birini oluşturuyor. Burada yöntemleri dört başlık altında toplayabiliriz. Bunlar yeniden geliştirme, rehabilitasyon, entegrasyon ve yeniden canlandırmadır.

Kentin yaşam tarzını ve yaşam kalitesini arttıran ekonomik bir model ortaya çıkıyor
Kentsel dönüşüm projeleri eski yapılanmanın olduğu şehir merkezi olarak gördüğümüz yerlerde öncelikli olarak uygulanıyor. Eski ve kullanılmayan binaların çoğunlukta olması, yeterli miktarda yeşil ve sosyal alanın olmayan yerlerde kentsel dönüşüm şehre yeniden bir ivme kazandırıyor. Öncelikle kentin yaşam tarzını ve yaşam kalitesini arttıran ekonomik bir model ortaya çıkıyor. Kentin etkin olarak kullanılmayan birçok yeri bu projelerle daha kullanılabilir hale geliyor. Özellikle konut ile ilgili olan bölümlerde, kullanılmayan birçok konut kullanılabilir bir hale geldiği için gereksiz yayılmanın önüne geçiliyor. Sosyal hareketlilik de yine aynı şekilde dağınık bir yapı göstermeksizin tek merkezde toplanıyor. Bu durum birçok ekonomik avantajı da beraberinde getiriyor. Özellikle çocuklar için yaşam alanlarının yaratılıyor olması aile ilişkilerini olumlu yönde etkiliyor.

Sosyologlar, ekonomistler, mühendisler, mimarlar, plancılar ve peyzaj mimarları gibi farklı disiplinlerin birlikte çalışması gerekiyor
Kentsel dönüşüm çalışmalarında birçok kurum ve kuruluş işbirliği içerisinde çalışmalarını yürütmelidir. Kentsel dönüşümde mevcut şehrin yapısına ve burada yaşayan insanların fiziksel, sosyal ve ekonomik geleceği üzerine ve geleneklerine etki ediyor. Bu nedenle, bütün planlama çalışmalarında, sosyologlar, ekonomistler, mühendisler, mimarlar, plancılar ve peyzaj mimarları gibi farklı disiplinlerin birlikte çalışması gerekiyor. Yerel yönetimlerin finansal olarak yetmediği yerlerde yatırımcılar ve devlet işin içine girmelidir. Şehir tasarımı ile ilgili tasarım yarışmaları ya da tasarımcılarla birebir kontağa geçilerek çalışmalar yürütülmelidir. Kentsel dönüşümün yeniden yapılanmasında bir konsensüs oluşturularak işlerin planlı bir şekilde yürütülmesi sağlanmalıdır. Aynı zamanda bir denetleme ekibi ile kontrolün yapılması gerekmektedir. Burada sağlanacak ahenk projeye bir ivme kazandırır ki burada faydadan tüm kentte yaşayanlar yararlanabilsin.

Bölgeleri çarpık yapılaşmadan kurtaracak
Kentsel Dönüşüm, bölgeleri çarpık yapılaşmadan kurtaracak, refah düzeyini attıracak, halkımıza daha sağlıklı koşullarda yaşama fırsatı sunacak, toplumdaki ayrışmayı ortadan kaldırmada önemli rol oynayacak ve vatandaşımıza daha saygın bir benlik algısı sağlayacaktır. Bütün bunlarla birlikte, sürecin istenilen sonuçlara ulaşabilmesi için şeffaflığa, hesap verilebilirliğe, yerel temsilcilerin katımına, sosyal dayanışma ve sosyal kontrol bağlarının korunmasına ve süreçten mağdur olabilecek insanların korunmasına özen gösterilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul piyasasında ciddi bir hareketlenme olacaktır
Projelerin gayrimenkule katkısı oldukça büyüktür. Hem ticari gayrimenkul hem de konut olarak düşündüğümüzde gayrimenkul danışmanlığı işiyle uğraşanlar açısından hareketli dönemlerin başlaması kaçınılmazdır. Atıl olan bir bölgede talebin arttığını düşünürsek birçok kişi yer değiştireceği için gayrimenkul piyasasında ciddi bir hareketlenme olacaktır.

bathak-soner.jpg

BAŞAK SONER
TURYAP / MERKEZ

Cephe rehabilitasyonu yapan kentsel dönüşüm projesi gerçekleştirdiğini iddia ediyor
Kentler kendi kendini değiştirebilme kapasitelerine sahip; kendiliğinden veya kamusal müdahale yoluyla değişebilir. İstanbul’un dinamik yapısı paralelinde, fiziksel mekanın yanında sosyal profil de sürekli değişiyor. Dikkat edilirse, 1900 -1923 -1950- 1970- 2000 tarihli İstanbul portreleri hem fiziksel anlamda hem sosyal anlamda birbirinden çok farklı. Yenileme, kentlerin bu değişime ayak uyduramamış ve kendini yenileyememiş bölgelerinde kamu müdahalesi yoluyla gerçekleşir. Pek çok dünya kenti kültür varlıklarını ve tarihi merkezlerini korumaya çalışırken benzer modelleri geliştiriyor.

Dönüşüm kelimesinin içeriği boşaltıldı, bu kelimeyi kullanmak yerine ‘Yenileme’ olarak geçmesi tercih ediliyor. Bu tip projelerde bir de bakıyorsunuz ki, bir belediye başkanı çıkıp cephe rehabilitasyonu yaptığını söyleyerek kentsel dönüşüm projesi gerçekleştirdiğini iddia edebiliyor.

2010’a hazırlanırken böyle projelere ihtiyacımız var ama sadece mimari mantıkla yapılan projelere katılmıyoruz. Yenileme alanlarında projeyle birlikte sosyal- teknik donatıyı da getirmek gerekiyor. İstanbul’un tarihi mirası Koruma Kurulları’nın ilkelerine aykırı bir uygulamayla yenilenmemeli. Katılımcı bir model gerekiyor, insanların yaşam tarzları ve planları bozulmamalı.

İstanbul’da kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı
İstanbul’da yeni konut üretimi sur içi ilçelerinde yenileme yatırımı ile sur alanı dışında yer alan ilçelerde kentsel dönüşüm ve yeni yatırım ile, şehir merkezi dışında kalan ilçelerde ise yeni konut yapımı ile gerçekleşecektir.

İstanbul’da, 2015 yılına kadar her yıl ortalama 250.000 toplam 2.5 milyon konut talebi olacağı öngörülmektedir. Yıllık dağılım; 10.000 adedi A grubu lüks konutlara, 170.000 adedi B grubu standart ve nitelikli konutlara, 70.000 adedi ise C grubu sosyal konutlara, 118.000 yeni ihtiyaç kaynaklı, 119.000 yenileme kaynaklı, 13.000 ise yatırım kaynaklı olacaktır.

Konut ihtiyacı dört kaynaklı olacaktır. Hane halkı sayısındaki artışa bağlı konut ihtiyacı, yenileme amaçlı konut ihtiyacı, deprem risk kaynaklı konut ihtiyacı ve kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı.

Konut arzında ise yıllık 250.000 adet talebin 180.000 adedinin piyasa koşullarında, 70.000 adedinin ise kamu ve kamu-özel ortaklıkları ile üretilerek karşılanacağı öngörülmektedir.

İstanbul dev bir inşaat şantiyesine dönüştü
Bu inşaatların gölgesindeki gecekondular ise son yıllarda kimi iki katlı, kimi de müstakil ev adı altında yeni bir kavram olarak karşımıza çıktı. Kentsel dönüşüm projeleri ile ‘ıslah’ edilmeye çalışılan gecekondular İstanbul’un en lüks semtlerinde bile plaza ve rezidansların arasında şehre bakmaya devam ediyor.

İstanbul başta olmak üzere bütün Türkiye’yi yeniden inşa etmek, binaların baştan düzeltilmesi gerekiyor. Yenileme dönüşüm projeleri de bu şekilde yavaş yavaş başladı. 1999 depreminde çarpık yapılaşma zayiatı artırdı.

İstanbul’da gecekondulaşma, 1930’lu yıllarda başladı; ticari yatırımların artmasıyla İstanbul tamamen göç aldı ve yüzde 70’i kaçak yapılaşmayla oluştu. Zeytinburnu, Sultanbeyli, Ümraniye, Şişli’nin arka çevreleri ve kenar mahalle diye tabir edilen yerlerde yoğunlaştı.

levent-okur.jpgLEVENT OKUR
REMAX / PERA

Kamu kurumlarının kontrol mekanizmalarının artık kurulması ve sürekliliğinin sağlanması gerekmektedir
Şehircilikle ilgili yakın tarihimizde şöyle bir gezinti yaptığımızda herkes hatırlayacaktır, en büyük sorunsallardan biri de gecekondulaşmadır. Artık pek adı anılmayan bu durum özellikle kentlerde hiç bir şekilde insanlıkla ilgisi olmayan yaşam standartlarında insanların yaşamaya çalışması, bu insanların çok ama çok düşük fiyatlarla kamuya ait olan yerleri işgal ederek haksız mal edinimi sağlaması, bir de bunun üstüne oy kaygısı ile yerel belediyelerin bu alanlara hizmet götürmesi ile daha da teşvik edilen bir durum oluşması ile beraber bu mahallelerde oluşan illegal yapılanmalara da neden olması gibi çok hayati sorunlar yaşanmaktaydı.

Modern kent hayatına geçiş için bir takım çalışmaların yapılması zorunlu hale gelmişti. Elbette ciddi yatırım gerektiren bu çalışmalardan önce yasal mevzuatın tekrar revize edilmesi de gerekmekteydi. Bu çerçevede özellikle de bu kentsel dönüşüm projelerini hayata geçirebilmek adına yerel idareye ciddi imkanlar tanıyan “Kentsel dönüşüm yasası” hazırlandı ve onaylandı. Artık bu noktadan sonra yeni proje alanları oluşturulması, projelerin hazırlanması ve hayata geçirilebilmesi için harekete geçilebilirdi. Hal böyle iken elbette rantçı olarak anılan bir kısım insalar başta olmak üzere hayatını zorluklar içinde geçiren gecekondu insanı da bu hareketlilikten en çok etkilenen kesimler oldu.

Şimdilerde artık bu rant alanlarının alım gücü düşük olan sosyal kesimlere konut alabilme imkanı sağlayan, çağdaş standartlarda yaşama imkanı veren yeni projelerin oluştuğu modern kentlere, sitelere dönüşmeye başladığı görülmektedir.

Bu çalışmaların elbette insanımız için çok olumlu sonuçlar vereceği bir gerçektir. Ama sicili, güven karnesi çok çok düşük olan yerel idarenin, belediyelerin bu çalışmalar kapsamında da sicilinin bozulmaya devam ettiğine de şahit olunmaya başlandı. Belirli kesimlere özellikle idare ile ilişkileri güçlü olan inşaat firmaları başta olmak üzere yine kamunun imkanları da kullandırılarak rantiyeci zihniyetin bu sefer çok daha büyük kazançlara imza attığını görmekteyiz.

“Güven iyidir ama kontrol daha da iyidir”. Bu Türkiye’deki durumu çok net ifade etmektedir. Bu sebeple her tür gelişime evet ama kontrolsüzlüğe hayır dememiz gerekir. Kamu kurumlarının kontrol mekanizmalarının artık kurulması ve sürekliliğinin sağlanması gerekmektedir. Modern kent yaşamı bunun üzerine kurulu olursa insanımız daha güvenli konutları daha uygun fiyatlara alabilecektir.

Artık bir insan Beylikdüzü’ndeki evinden Kartal’daki işine gidebiliyor
İstanbul bu kentsel dönüşüm projeleri kapsamında en iyi örneklerdendir. Gelişmiş ülkelerdeki şehircilik planlamalarına bakıldığında kent içindeki imar durumu ne kadar sıkıntılı ise kent dışına o kadar kolaylıklar sağlanmaktadır. Böylece nüfus yoğunluğu yüksek, alım gücü bir o kadar düşük olan kesimlere de hizmet eden ve insanca yaşanabilecek alanların diğer bir adı gettoların oluşması mümkün olmaktadır. Elbette ulaşım, sağlık, güvenlik gibi öncelikli hizmetlerle bu alanlarda yaşam da bir o kadar hızlı başlamıştır.

Şehir içinde yeni projeler için alanların kısır olması, alım, inşaat gibi maliyet fiyatlarının çok yüksek olmasından dolayı kent merkezlerinin cazibesini yitirmesini ama değerinin de çok yükselmesini sağlamaktadır. Kentlerin kenar semtlerinde oluşan bu yeni projelerin sunduğu imkanlar ise yatırımcısına da, yüklenicisine de kolaylıklar, kazançlar ve istikrar kazandırmaktadır. Elbette en başta maliyetlerin çok daha düşük olmasıyla ilgi bu alanlara kaymaktadır. Örnek vermek gerekirse yeni proje alanlarında inşaat maliyetleri asgari 460 TL/m2 iken bu oran şehir içinde asgari 500 USD/m2 ye çıkmaktadır. Elbette yatırım maliyeti yüksek olduğu kadar yüksek kazanç imkanı da o kadar zorlaşmaktadır. Bu sebeple kent dışındaki alanlarda yapılan yatırımlar kısa süreli de olsa yatırımcısının yüzünü güldürmektedir.

Son 20 yılda İstanbul’daki değişim müthiştir. Artık bir insan Beylikdüzü’ndeki evinden Kartal’daki işine gidebiliyor. İlk bakışta imkansız gibi görünen bu yaşam biçimine insanımız çok rahat uyum sağlamıştır. Çünkü artık başını sokabileceği bir evi olduğu kadar ailesinin güvenle yaşadığı, sağlık, ulaşım, iletişim ve güvenlik hizmetlerinden en iyi şekilde faydalandığı bir yaşam standartına da kavuşmaktadır. Elbette bu yeni projelerin deprem yönetmeliğine göre de yapılması artık çok katlı yapılarda güvenli bir şekilde yaşama imkanı da vermiştir.

Kurum ve kuruluşlar arasındaki iletişim, iş birliği ve kalite anlayışı en can alıcı noktalardır
Kensel Dönüşüm Projelerinin en can alıcı noktası da kurum ve kuruluşlar arasındaki iletişim, iş birliği ve ortak akıl çerçevesinde süreklilik ve kalite anlayışıdır. Bu erk kurumların hem birbiriyle ilişkilerinde, hem sorumluluklarının yerine getirilmesinde, hem de insanımıza kaliteli hizmetin götürülmesinde şarttır. Yeni projelerin hayata geçirilmesinde insanların ihtiyaçlarının önem kazandığı görülmektedir. Özellikle estetik, fonksiyonellik ve ulaşılabilirlilik bir projede evlerin satılmasını kolaylaştıran unsurların başında gelmektedir. Dolayısıyla özellikle de ihtiyaç sahibi alıcılar için en başta kendi yaşam standartına uygun olmasının yanında alt yapısı tamamlanmış projeler çok daha önem taşımaktadır.

Kentsel dönüşüm projeleri yeni bölgeler oluşturmakta ve gayrimenkul pazarının profilini belirlemektedir
Projeler bulunduğu bölgelere göre değer kazanmaktadır. Ancak bölgeler de içinde barındırdığı projeler kapsamında değer kazanmaktadır. Alt yapısı tamamlanmış, sosyal yaşam aktiviteleri bakımından gelişmiş tesislere sahip, güvenlik sorununu çözmüş, estetik ve fonksiyonelliği gelişmiş projeler yatırımcısına her zaman kazandırmaktadır. En önemli sorununun ulaşım olduğu kentlerde özellikle kent sınırlarına yakın kurulan projelerin talep görmesi de ulaşım sorununu çözmüş bölgelerdir. Toplu taşıma sistemlerinin çeşitliliği ve sıklığı o bölgeye olan ilgiyi daha da arttırdığı tespit edilmiştir. Bütün bunlarla beraber elbette konutların alınabilir fiyatları da o bölgeye olan talebin yoğunluğunu da etkilemektedir. Yukarıdaki açıklama çerçevesinde değerlendirildiğinde kentsel dönüşüm projeleri yeni bölgeler oluşturmakta ve gayrimenkul pazarının profilini belirlemektedir. Amaç alınabilir, yaşanabilir yeni yaşam alanları oluşturmak ise bunu arz ve talep ilişkisi belirlemektedir. Bunun için de elbette bilinçli olmak işin en önemli kısmını oluşturmaktadır.

Kurum ve kuruluşların işlevselliği, sürekliliği ne kadar çok geliştirilirse projelerin sağlıklı olması da mümkündür
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında kurum ve kuruluşların işlevselliği, sürekliliği ne kadar çok geliştirilirse; ortaya çıkan projelerin ve bunun sonucunda meydana gelen gelişmelerin sağlıklı olması da mümkündür. Sonuçta ortaya çıkan kaliteli yaşam sunmak ise ve rekabet ortamı da bu düşünceyi destekliyorsa burada elbette karlı çıkan alıcılar olacaktır. Bu tip kentsel dönüşüm projelerinde sağlık, eğitim, güvenlik, sosyal yaşam aktiviteleri gibi alanların tesisi zorunlu olmasından dolayı ortaya çıkan işler gelecek için insanımızın yüzünü güldürmektedir.

oktay-gunuc.jpgOKTAY GÜNÜÇ
REHA MEDİN / GAYRETTEPE

Atılımların özel sektörden çok devlet eliyle yapılması daha sağlıklı sonuçlar doğuracaktır
Kentsel dönüşüm kavramı, son yıllarda ülkemizin metropoliten kentlerindeki yerel yöneticiler, plancılar, mimarlar ve ilgili diğer meslek grupları için en önemli gündem maddesi olmayı sürdürüyor. Yıllar boyunca kimi zaman planlı, ancak çoğunlukla plansız, altyapısız, gerekli denetim ve kontroller olmaksızın yasadışı olarak gelişen ve imar afları ile yasallaşan alanlardaki köklü sorunları her geçen gün farklı bölgeler için yeni kentsel dönüşüm projeleri ile karşımıza çıkmakta.

Kentsel dönüşüm projelerinde gecekondu alanları yerini yeni sitelere bırakırken soylulaştırma(dar gelirin yaşadığı köhne alanların daha üst gruba terk edilmesi) yapılması o bölgenin yaşayanlarının farklı bölgelere göç etmesine neden olmaktadır. Bunun asıl nedeni yeni yapılan inşaatlar da rant sağlanmaya çalışılmasıdır. Çünkü rant sağlanamaması durumunda müteahhit firma bu projelerden para kazanamayacaktır. Bu sebepten günümüzde kentsel dönüşüm projelerinde TOKİ işbirliğiyle yapılması soylulaştırma kavramı biraz da olsun azaltmaktadır. Yatırımların özel sektörden çok devlet eliyle yapılması daha sağlıklı sonuçlar doğuracaktır.

Özellikle 2000’li yıllardan sonra yapılan planlarda yeni yerleşim alanları planlanırken yeşil alanlara, soysala donatı alanlarına ve alt yapıya büyük önem verilmekte bu da şehrin güzelleşmesine ve hava almasına neden olmaktadır. Özellikle kentsel dönüşümünü tamamlamış bölgeleri kuş bakışı seyredecek olursak düzenin getirdiği ferahlık daha iyi anlaşılacaktır. Her dönüşüm projesi ya da her yeni plan, şehrin ve bölgelerin daha düzenli daha yaşanabilir olmasına neden olmaktadır.

Yapılan bütün çalışmalar kamu yararına olduğunu düşünürsek. Belediyecilerin bu süreçteki birincil görevi sorunları saptamaktır. Sorunlar saptanır analizler yapılır tüm sorunlar ve potansiyeller belirlenerek bir sentez yapılır. Bu sentez sonucunda sorunlara göre ve daha iyi bir yaşam için tasarımlar yapılır. Fakat bu tasarımların en güzel olanları genellikle uygulanamaz nitelikte olanlardır. Çünkü bu bir yatırım ve maliyet işidir. Ortalama bir yolla biraz rant işin içine katılaraktan sorunlar çözülür. Bu arada projeler genellikle maliyetini kurtarmaya çalışılırken bazen imar planlarının dışına çıkılmaktadır. Projelerin en sağlıklı bir biçimde oluşması için öncelikle bölgenin potansiyelleri belirlenmeli ve kamunun yönelttiği sorunlara tek tek çözüm bulunmalıdır. Değişim sürecinde belediye taşeron firmalar ile çalışıyorsa soylulaştırmadan kaçınılmalıdır. Soylulaştırmanın yanı sıra yapılan dönüşümlerde fiziksel yapının değişiminin yanında sosyo- kültürel değişimlerde belediyeciler ile kamunun ortaklaşa çalışmaları ile tamamlanmalıdır.

Emlak piyasasında bir dalgalanmaya ve kar getirmeye neden olacaktır
Yapılan kentsel dönüşüm projeleri her zaman daha sağlıklı bir yaşam için yapıldığı düşünürsek her bölgenin gelişmesindeki en önemli faktördür. Kentsel dönüşüm projeleri sadece konut alanları için yapılamamaktadır. Örnek, Haliç ‘de hayata geçirilebilen Haliç dönüşüm projesi de bölgedeki sanayi alanlarının yerini yeşil alanlara ve donatı alanlara bırakmış şehrin nefes almasına ve bölgenin rant kazanmasını sağlamıştır. Yapılan her dönüşüm projesi emlak piyasasında bir dalgalanmaya ve kar getirmeye neden olacaktır.

Projeler karma kullanımlı projelerdir

Eski yapıların yerini yeni yapılara bırakması alt ve üst yapı gibi faktörlerin tamamlanması, sosyo-ekonomik yapının iyileştirilmesi tüm bölgeler için gayrimenkul fiyatlarını artıya geçirmektedir. Kısa vadede sonuç alamayacağımız bu yatırımlar, 3-4 yıllık düşünülen yatırımlarda %100 kar sağlamaktadır. Dönüşüm projeleri sadece gecekondu alanlarının yerine sitelerin yapıldığı projeler değildir. Özellikle İstanbul’da yapılan prestij projeler, emlak piyasalarında büyük dalgalanmalar yaratacak güçte, büyük mali riskleri içeren, kamu-özel sektör ortaklıkları yoluyla gerçekleştirilen ve sadece kent ölçeğinde değil ulusal ve uluslararası platformda da yatırımcıları çekerek istihdam yaratmayı hedefleyen karma kullanımlı (otel, konut, ticaret, ofis binaları vb) projelerdir. Söz konusu projeleri destekleyenler, proje alanlarında fiziksel ve ekonomik olarak bir dönüşüm yaşanacağını, yeni ve çeşitlenmiş ekonomik faaliyetlere geçileceğini, alanın imajının düzeleceğini, çevrede emlak değerlerinin artacağını ve yeni yatırımcılarının çekilmesinin kolaylaşacağı projelerdir.

Özlem Yılmaz

Kaynak: Sabah Emlak

3 Yorum
  1. Çok tartışılmasına rağmen tartışmacılar tarafından içi doldurulmayan bir konu haline geldi kentsel dönüşüm. Kendi kelime anlamını aşan bir yüklenme var kavrama. Hükümet açısından bir politikanın adı oldu belki ama ona karşı olanlar tarafından ise günah keçisine çevrildi.
    Daha aklı selim bu konunun düşünülmesi gerekir.

    ayşe mert sabuncu | 2 September 2009

  2. merhabalar haberinizmi yok beyoglu tarlabaşında yapılmak istenen kentsel yenileme adıyla bölgedeki tapu sahiplerine zülm ediyorlar buna neden deyinmiyorsunuz burda zaten ekonomisi iyi olmayan insanlar bunlar şimdi buraları yok pahasına ellerinden almak istiyorlar buna mı kensel yenileme diyorlar kenti çagdaşlaştırmak diyorlar peki içindeki insanları yok etmek neden kentsel yenilemenin adı sermayenenin tabiriyle rantsal yeme olmuş saygılar

    hayrettin | 5 September 2009

  3. İnsanımıza daha önce de bahsettiğim ‘kırk katır mı kırk satır mı’ dayatması yapılıyor. Halihazırda bazı donatıları eksik, teknik yönden yetersiz ama bahçeli evler türündeki meskenlerde oturan gecekonduculara, yüksek kulelerin gayr-i insanî mağaralarında yaşama imkânı (!) sunuluyor. Önceden bir türlü sürünürken daha sonra farklı bir biçimde sürünme yöntemi getiriliyor. Bunlar gelişememiş ülkelerin problemlerinden olması nedeniyle bu hususu işin erbabına bırakıyoruz.

    Sayın Oktay Günüç önemli bir noktaya parmak basmış. Bu alanların özel sektör değil de devlet eliyle yani TOKİ marifetiyle yapılmasını, bunun da soylulaştırma (dar gelirin yaşadığı köhne alanların daha üst gruba terk edilmesi) yapılması o bölgenin yaşayanlarının farklı bölgelere göç etmesine neden olduğunu, bunun asıl nedeninin yeni yapılan inşaatlar da rant sağlanmaya çalışılması olduğundan söz etmiş. Buna katılmamak mümkün değil.

    Yeri gelmişken genel bir sıkıntıya da temas etmek gerekiyor. Bizim geleneksel mahalle yapımızda saray başmabeyincisi, terzi, falanca baş kâtip, müderris (profesör) ve imam birlikte otururlardı. Bir mahallede 10-15 çeşit muhtelif tabakada insanların oturduğu hep vaki olagelmişti. Ne zaman ki, demokrasi kültürünü memlekete getirmek gibi iyi bir gayret bulunmakla birlikte Avrupa mukallitliğini öne geçirip kendi kültürümüzü çöpe atmayı hedefleyen Tanzimat dönemi geldi ve olanlar oldu.

    Avrupa taklitçiliği ile birlikte kültürümüzden uzaklaşılmasına paralel olarak şehircilikte ve mimaride de yozlaşmalar, özden uzaklaşmalar vukua geldi. Kenar mahalle kavramı çıktı. İnsanlar üç katlı konaklarından 100 m²’lik apartman dairelerine çok modern (!) olduğu için hevesle geçtiler. Artık modernliğin ölçüsüydü apartman ve küçücük bir daire. Kenar mahalle olgusu yerleşti ve Cumhuriyet döneminde de sosyal, hukuk ve çağdaş olma gayretlerine rağmen bir türlü atılamadı. Günümüzde de hâlâ bu bölünmüşlük ve muhtelif sosyal tabakalara ait konutlardan oluşan semtler maalesef güçlenerek devam ediyor.

    Teklif edildiği veçhile değişim sürecinde şayet belediye taşeron firmalar ile çalışıyorsa mezkûr soylulaştırmadan kaçınılmalıdır. Soylulaştırmanın yanı sıra yapılan dönüşümlerde fiziki yapının değişiminin yanında sosyo- kültürel değişimlerde belediyeciler ile kamunun ortaklaşa çalışmaları ile tamamlanmalıdır. Bu anlamda Sayın Günüç’ün teklifinin dikkate alınması gerektiğine inanıyorum.

    Genelde ise şehrin nüfusunu artırıcı plan kararlarından da kaçınmak gerekiyor. Şehrin yeni gelişen bölgelerini yıldız ya da galaksi şehirler şeklinde düzenleyerek merkeze yüklenilmesini de önlemek gerekiyor. 15 milyonu neredeyse bulmuş, ülkede yaşayan 4-5 kişiden birinin yaşadığı İstanbul’a ve orada yaşayanlara da acımak gerektiğini düşünmenin zamanı gelmedi mi?

    Hayati Binler | 6 September 2009


Yorum yazmak için


HASSELL+Populous firması, 1 milyar Avusturalya Doları bütçeli (USD $ 1,055) Darling Limanı geliştirme projesinin geliştiricisi olarak Yeni Güney Galler Bölge Hükümeti tarafından seçildi. Firma daha önce Londra ve Sidney Olimpiyat Stadyumlarını gerçekleştirmiş, bunun yanı sıra dünya çapında 45 dolayında büyük projenin gerçekleştiricisi ve müellifi olmuştur. Bu projenin amacı ise Darling Liman Bölgesini yeniden canlandırmanın yanı [...]
ARŞİV
Subscribe